전세 계약서 작성 전 필수 가이드: 특약부터 보증금 사기 예방 꿀팁까지 완벽 정리

 

 

 

안녕하세요! 오늘은 많은 분들이 궁금해하시는 ‘전세 계약서 작성 전 확인해야 할 모든 것’에 대해 아주 자세하고 쉽게 풀어보려고 해요.

 

처음 전세 계약을 하시는 분들이나, 몇 번의 이사를 해봤지만 아직도 특약사항이 뭔지 헷갈리시는 분들 계시죠? 괜찮아요! 저도 처음엔 정말 어려웠거든요. 근데 몇 번 경험하고 나니 '아~ 이건 꼭 알고 있어야 하는 거구나!' 싶더라고요.

 

사례도 함께 들어 드릴 테니, 오늘 이 글은 찬찬히 읽어보시고 '내 전세 계약, 진짜 괜찮은 건가?' 한번 점검해 보세요!

 

 

1. 전세 계약서, 그냥 싸인하면 진짜 위험해요!

전세는 큰 돈이 오가는 만큼, 아주 꼼꼼해야 해요. 보증금 수천만 원, 심지어 몇 억 원을 맡겨야 하는데 실수 한 번이면 ‘전세 사기’로 이어질 수도 있거든요. 특히 요즘 뉴스 보면 ‘깡통 전세’ 이야기 정말 많이 나오잖아요. 시세보다 비싸게 전세 놓고 집이 경매로 넘어가 버리면? 세입자는 정말 속수무책이죠.

 

 

2. 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 핵심 체크리스트

1. 등기부등본 확인은 기본 중의 기본!
계약하기 전에 집주인의 이름은 맞는지, 저당이나 근저당이 잡혀 있진 않은지 꼭 확인하세요.
▶ 등기부등본은 정부24나 대법원 인터넷등기소에서 무료로 조회 가능해요!

 

Tip: 근저당이 설정된 금액보다 내 전세금이 너무 높다면, 그 집이 경매로 넘어갈 경우 내 보증금도 위험할 수 있어요!

 

2. 계약 날짜에 꼭 실거래신고를 요청하기!
전세금 반환보장보험(보증보험) 가입을 위해서도 실거래신고일이 중요합니다.
또, 확정일자 받기 전까지는 아무 효력도 없기 때문에 계약서 작성 후 바로 주민센터에서 확정일자 받는 건 필수예요.

 

3. 집 상태 꼼꼼히 점검하기
전세는 원래 상태 그대로 돌려주는 게 기본이에요. 그래서 계약 전 미리 벽지, 바닥, 창문, 수도, 보일러 등 정확히 체크해서 사진으로 남겨두세요.

 

 

 

 

3. 특약사항, 여기에 내 권리를 지킬 수 있다!

사실 계약서 내용은 표준양식이라 대부분 똑같아요. 하지만 날짜나 세세한 조건은 ‘특약사항’에 직접 써 넣을 수 있어요. 이게 진짜 핵심이랍니다!

 

꼭 들어가야 할 특약 예시

• 전입신고 및 확정일자 지체 없이 실시 예정
• 집주인이 계약 기간 중 매매 시, 세입자의 계약기간 보장
• 집이 경매 진행될 경우, 세입자는 즉시 계약 해지 및 보증금 반환 요청 가능
• 입주시 집 내 하자(누수, 보일러, 곰팡이 등) 발생 시, 수리 책임은 집주인

 

Tip: 여기에 사실 집주인과 연락 문제나, 세 번째 사람(중간에 매매가 되는 경우 등)에 관한 조항도 넣어두면 유리해요.

 

 

4. 사람들 사이에 요즘 가장 많이 오가는 이야기: “깡통전세 피해, 나도 당할 뻔했어요”

최근 SNS에서 이런 후기 매우 많이 보셨을 거예요.

“헉, 실거래가는 2억인데 전세는 1억9천이라길래 득템인 줄... 그런데 알고보니 해당 건물 근저당이 1억3천! 집주인이 경매 넘어가면 내 전세금도 날아가는 거였어요...”

이런 문제는 전세가율 90% 이상이면 특히 위험해요. 가능하면 전세가율이 70~80%인 집을 찾는 걸 추천드려요!

 

 

5. 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 전세보증금을 안전하게 지키는 방법이 있나요?
A. 네! ‘전세보증금 반환보증보험’(HUG나 SGI 보증)에 가입하세요.
이 보험에 가입하면, 집주인이 돈을 안 주더라도 보증기관에서 먼저 지급해줍니다.

 

Q2. 계약 후 집주인이 바뀌면 어떻게 하나요?
A. 걱정 마세요! 계약기간 중 소유자가 바뀌어도, 임대차 계약은 유효합니다. 단, 전입신고와 확정일자 받은 날짜가 중요해요.

 

Q3. 중개사 말만 믿어도 괜찮나요?
A. 솔직히 100% 신뢰는 어려워요. 결국 계약의 책임은 본인에게 있으니, 직접 등기부등본 확인, 특약 작성, 보증보험 가입은 꼭 하세요.

 

 

 

 

6. 혹시 문제가 생겼다면? 이렇게 대처하세요!

1. 집주인이 보증금을 안 돌려줘요!
→ 내용증명을 보내 먼저 정식으로 요청하세요. 그래도 안 되면 소송 또는 보증보험에서 구제 받을 수 있어요.

 

2. 전입신고 먼저 했는데, 집에 근저당이 있었어요
→ 이럴 경우, 보증금 전액을 보호받을 수 없어요. 그래서 꼭 계약 전 등기부등본 확인 후 전입신고를 하는 게 원칙입니다.

 

3. 계약 전에 하자 있었는데, 입주하고 알게 됐어요
→ 입주 7일 이내 발견된 하자는 집주인에게 수리 책임이 있어요. 계약서 특약 사항에 ‘하자 발생 시 집주인 부담’이라고 명시하세요.

 

7. 마지막으로, 전세 계약 시 이것만은 기억하세요!

• 서류는 무조건 '직접' 확인하기
• 특약사항은 체크리스트처럼 점검하며 작성하기
• 입주 전 사진 기록은 필수!
• 전세보증금 보호를 위한 보험 가입 고려하기

 

사실 전세 계약은 ‘잘하면 당연한 것’, ‘못하면 큰일 나는 것’이에요. 누구나 처음엔 어렵고 낯설지만, 이렇게 하나씩 확인하면 충분히 안전하게 계약할 수 있어요.

 

안전하고 든든한 나만의 집, 꼭 성공하시길 바랄게요!

읽어주셔서 감사합니다.