전세 계약 전 필수 체크리스트: 안전한 전세집 구하는 꼼꼼 확인법

 

 

 

1. 전세 계약 전 가장 먼저 확인할 건 바로 ‘등기부등본’

등기부등본은 ‘집의 이력서’라고 생각하시면 쉬워요. 이 집의 주인이 누구고, 대출이 얼마나 잡혀 있는지, 혹시 압류가 걸리진 않았는지를 알 수 있어요.

 

등기부등본에서 꼭 체크할 포인트 3가지

• 소유주 이름이 계약서에 적힌 집주인과 동일한지: 간혹 대리인이라면서 계약하려는 경우가 있는데, 위임장 제대로 안 받으면 낭패입니다.
• 근저당권, 가압류 등 설정이 있는지 확인: 이게 많으면 집주인이 빚이 많다는 뜻. 전세보증금 돌려받기 어려울 수도 있어요.
• 전세금 + 기존 대출금 > 집 시세 아니어야 함! 이걸 확인 안 하고 계약했다가 ‘깡통전세’를 겪는 경우가 의외로 많아요.

꿀팁: 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 1,000원 정도면 쉽게 열람할 수 있어요. 최신 버전으로 무조건 ‘당일 것’ 뽑으셔야 합니다!

 

 

2. 전입신고 + 확정일자 = 전세금 보호의 기본 공식

집에 입주하게 되면 반드시 해야 하는 것 두 가지가 있어요.

 

1. 전입신고 → 주민센터에서 주소 등록
2. 확정일자 받기 → 전세 계약 날짜를 공적으로 인정받는 절차

 

이 두 가지가 있어야 내가 그 집에 살고 있고, 전세보증금도 보호받는다는 걸 입증할 수 있어요. 혹시 집이 경매에 넘어가더라도 우선변제권을 받을 수 있는 가장 기본적인 방법이에요.

현실 꿀팁: 계약한 날이나 입주 당일에 동사무소 가서 전입신고 + 확정일자 동시에 처리할 수 있어요. 빠르면 10분 컷!

 

 

 

 

3. 전세보증금 반환보증보험 가입은 '선택'이 아니라 '필수'

요즘은 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 사례가 정말 많아요. 그래서 안전망으로 준비된 게 바로 전세보증금 반환보증보험이에요.

어떻게 작동하냐면요, 집주인이 만기 때 돈 안 돌려주면, HUG나 SGI서울보증 같은 기관에서 먼저 돈 주고, 나중에 집주인한테 받아내는 구조예요.

 

보험료는 계약금의 0.1~0.2% 정도인데요, 이 돈 아끼려다 수천만원 날릴 수도 있으니 절대 생략하지 마세요!

유형별 가입 조건 꿀팁

• HUG는 건물 기준이 까다롭지만, 보험료가 싸요
• SGI는 가입 기준이 좀 널널하지만, 보험료가 조금 높아요

조건 비교해보시고 나에게 맞는 걸로 가입하시면 됩니다 😊

 

 

4. 집 상태 체크는 ‘눈’보다 ‘경험’이 필요해요!

집 내부 상태도 무시 못 해요. 깨끗하고 리모델링이 잘 되어 있어 보여도, 물이 샌다거나 곰팡이가 있다거나 ‘보이지 않는 문제들’이 많거든요.

 

꼭 체크해야 할 부분 리스트

• 화장실/베란다 곰팡이 흔적 (특히 구석진 곳!)
• 천장이나 벽면 얼룩 (누수 흔적일 수 있어요)
• 창틀, 문 틀 열고 닫을 때 뻑뻑한지
• 전기 콘센트 위치와 작동 여부
• 난방 잘 되는지, 특히 보일러 작동 확인하기

 

실제 이야기: “보일러 잘 돌아가요?” 했더니 집주인이 “작년에 바꿨어요~” 해서 안심하고 계약했는데... 입주하자마자 고장. AS 부르니 ‘설치만 해놓고 테스트 안 함’이라더라구요. 꼭 눈으로 직접 확인하세요!

 

 

5. 요즘 가장 핫한 주의사항! '빌라왕' 사기 유형 조심

최근 몇 년 새에 정말 유명했던 빌라왕, 전세 사기단 사건 아시죠? 수도권 소형 빌라 중심으로 수백 채를 명의자 1명에게 몰아넣고, 실거주 없이 허위 계약을 맺는 사례들이 많았어요.

 

이런 집 피하는 법

• 전입세대 열람을 통해 세입자가 너무 많지 않은지 확인
• 실거주 여부, 연식, 주변 시세보다 너무 싸다면 의심
• 소유자가 개인이 아니라 법인일 경우 특히 주의!
• 중개사가 직접 권하는 ‘너무 좋은 조건’이라면 두 번 의심

 

 

 

6. 자주 묻는 Q&A

Q1. 계약하기 전에 중개사 말만 믿어도 되나요?

절대 안 됩니다! 중개사는 거래 성사에 집중하고 보증해주진 않아요. 항상 등기부등본, 확정일자, 세대열람 등 공식 문서로 스스로 확인하는 습관이 중요합니다.

 

Q2. 보증금이 5천만원 이하인데도 보험 가입해야 하나요?

금액이 작다고 방심하면 정말 안 돼요. 깡통전세는 꼭 고가 부동산에서만 일어나는 게 아닙니다. 작을수록 더 방심하니까 문제라는 거... 꼭 가입하세요.

 

Q3. 집 상태 하자 보수는 원래 다 세입자가 하나요?

입주 전 발견된 문제는 대부분 집주인 책임이에요. 계약 전에 꼼꼼하게 ‘하자 보수 조항’ 추가하고, 하자 발견 시 점검 사진 꼭 찍어두세요. 말로만 하면 나중에 입증이 안 돼요.

 

 

7. 전세 사기 당했을 때 대처법

1. 즉시 법률 구조 기관 상담: 대한법률구조공단, LH, 국토교통부 전세사기 피해 지원센터 등에서는 무료 상담 제공해요.
2. ‘확정일자’와 ‘전입신고’ 날짜 기준 우선변제권 확인하기: 경매에 넘어가기 전에 이 순위가 가장 중요합니다.
3. 보증보험 가입 시라면 보험사에 청구 접수하기: HUG든 SGI든 반환청구 절차가 따로 있어요. 정해진 기간 내 접수해야 하니 시간 놓치지 마세요!
4. 사기 정황 나타날 땐 즉시 계약 무효 가능 여부 확인: ‘선순위 전세’, ‘유령 집주인’ 문제 등 의심되면 변호사 자문 필수!!

 

 

8. 마무리하면서...

부동산은 내 인생의 큰 금액이 오가는 중요한 거래예요. 몇 줄 체크 안 했다고 수천~수억원 날아가는 세상. 불안하게 살기보다는, 처음부터 꼼꼼하게 준비하는 게 마음 편하더라고요.

 

한 줄 요약하자면: 눈으로 보지 말고, 서류로 보고, 직접 확인하고 또 의심하세요!

가장 좋은 건요 – 귀찮더라도, 의심되면 하루 정도 시간을 두고 다시 생각해보는 거예요. 전세 계약은 절대 급하게 하지 마세요!

 

그럼 다들 안전하고 행복한 내 집 마련 하시길 바랄게요! 좋은 정보였다면 이웃추가, 공감도 살짝 눌러주시면 큰 힘이 됩니다💛

읽어주셔서 감사합니다!